１　市街地再開発事業とは

　市街地再開発事業とは，都市再開発法に基づき，市街地内の都市機能の低下がみられる地域において，土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的として，建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業です。
　市街地再開発事業においては，地区内の建築物を除却し，敷地を整理して大規模な建築物（再開発ビル）や公園，緑地，街路等の公共施設の整備を行うのが一般的です。

２　第1種市街地再開発事業

　都市再開発法では，市街地再開発事業には第１種と第２種（地方公共団体等が一旦土地建物をすべて買収，収容して行うもの）の２種類がありますが，多く用いられるのは，第1種市街地再開発事業です。
　第1種市街地再開発事業は，地権者・借地権者等によって構成される「市街地再開発組合」，地方公共団体，都市再生機構等によって実施されます。第1種市街地再開発事業では，土地の高度利用（再開発ビルの建築等）によって生み出される新たな床（保留床）を売却する等して，事業費を賄います。一方で，従前の土地・建物所有者等は，従前の土地建物の評価に合わせて，再開発ビルの床（権利床）を受け取ります。なお，権利床を受け取らず，補償金を受け取る場合もあります。

３　市街地再開発組合による市街地再開発事業の大まかな流れ

①　まず，地権者等において，事実上，計画案の検討等の事前の準備が行われます。
②　市街地再開発事業は，都市計画の一環として施行されるため，実施の前提として，地方公共団体による都市計画の変更が必要です。
③　区域内の地権者５名以上で，事業計画を定め，区域内の宅地所有者及び借地権者の３分の２以上（面積及び人数）の同意を得，その上で，都道府県知事や国土交通大臣の認可を得て，市街地再開発組合が成立します。
④　市街地再開発組合において，従前の土地建物の所有権をどのように再開発ビルの所有権等に変換するかといった再開発事業の子細について，「権利変換計画」を作成し，都道府県知事や国土交通大臣の認可を受けます。認可を受けると，権利変換期日に，従前の土地建物の所有権について，権利変換計画に基づき変更されるといった効力が生じます。
　従前の建物は一旦市街地再開発組合に権利が移行しますが，建物除却後に建築される建物の権利は，権利変換計画に定められた者が新たに取得します（都市再開発法７３条１項２号）。

４　法的問題点

　土地・建物所有者の場合，市街地再開発組合への参加の可否，市街地再開発事業への対応，権利床を取得する場合どのような権利床であれば適切か，補償金を受け取る場合にいくらが適切かなど，都市再開発法や民法等を踏まえて検討すべき問題点は多岐に渡ります。
　そして，市街地再開発組合の運営にあたる組合員やこれに参加する組合員の場合，再開発組合の運営の適否，再開発事業に関する契約上の問題，都市再開発法に基づく行政手続，再開発に伴う古い建物の解体や新たな建物の建築に伴う問題等，検討すべき問題点はさらに多くなります。
　また，再開発区域内に土地や建物を賃借している場合，再開発に伴う権利変動の適否といった問題や，立ち退き交渉等の問題が生じることもあります。