Ｑ．共有物を共有者の一人が取得する場合、取得者が支払う代償金はどのように算定されるのでしょうか？

Ａ．各共有者に支払うべき代償金は、基本的に、不動産価格×各共有者の持分割合によって算出いたします。しかし、次のように不動産価格には複数の算定方法がありうるので、共有者間で争いが起きやすいところです。

１　公的指標を用いた算定

　国や自治体によって、一定期間ごとに以下のような不動産評価がなされています。利害関係のない評価額を簡単に確認できることから、多くの場合、分割協議ではまずこれらの額を参照いたします。他方、評価の精密性に限界があることから、適正時価と乖離しうる点には注意を要します。

　①固定資産評価額

　固定資産評価額とは、不動産にかかる固定資産税の基準として利用されるもので、３年に１度改定されます。一般には、固定資産税は時価の７割程度を目安に決定されるといわれています。

　路線価や公示地価では建物の評価はされないため、建物の評価額を参照する際は固定資産評価額を用いることとなります。

　②路線価

　路線価とは、土地にかかる相続税・贈与税の基準として利用されるもので、毎年８月頃に公表されます。一般に、路線価は時価の８割程度を目安に決定されるといわれています。

　③公示地価

　公示地価とは、特定の標準値について１月１日時点の土地価格を評価したもので、毎年３月下旬頃に公表されます。一般的には、正常な取引価格に近いとされていますが、評価対象となる土地が限られているという欠点があります。

２　不動産業者による査定

　不動産業者に依頼すれば、その不動産を売りに出した時の見積価格を査定してもらうことができます。多くの不動産業者においてこの査定は無料とされており、鑑定と比べると所要日数も少なく、複数の業者に見積りを出してもらうことも可能という利便性の高さがあります。

３　不動産鑑定士による鑑定

　鑑定は、不動産鑑定士の資格を有する者が、「不動産の鑑定評価に関する法律」に従って不動産価格を証明するものであり、信頼性が高いものと考えられています。

　他方で、鑑定費用は数十万円に上ることが通常です。また、当事者が自分に有利な鑑定結果をお互いに持ち寄った結果、結局協議では解決できず、訴訟において改めて裁判所による鑑定がされることもありえます。そのため、鑑定を依頼すべきか否かについては慎重な判断を要します。