１　不動産の取り扱い

　遺産分割における不動産（土地・建物）の分割方法には，代償分割，現物分割，共有分割，換価分割等の方法があります。事案に応じて，裁判所外の協議や調停であれば相続人間で協議して，審判であれば裁判官が判断して，これらの分割方法のどれかを選択することになります。

２　代償分割

　遺産である不動産を相続人のうち１名が取得し，他の相続人との間では，金銭的な形で調整する方法を代償分割といいます。相続人のうち１名は，「実家」である土地・建物を承継したいと考えている場合等に多く見受けられる解決方法です。この場合，当事者にとっては，代償金の価額が重要な事項となりますので，弁護士が関与した場合，土地・建物の価格に関する様々な評価方法を見ながら，適切な解決方法を模索することになります。

３　現物分割

　遺産である土地の一部を分筆して，各相続人が土地の一部を取得するなどのような方法を用いて不動産を分割する方法を，現物分割と呼びます。この場合，土地家屋調査士等の協力を得て，地籍測量を行う等して，最終的に「分筆」が実現できる合意内容とする必要があります。

４　共有分割

　たとえば，相続人が２名の場合で，実家について，長男が２分の１の持分を，長女が残りの２分の１の持分を有するといった状態（共有状態）を残す解決方法をとることを，共有分割と呼びます（法律的には，解決前は，遺産分割協議等により分割すべき「遺産共有状態」であった財産が，解決後は，第三者との共有などと同様の一般的な共有状態になることになります。）。

　この解決方法は，複数の相続人が土地・建物を利用したいという場合などの解決方法の１つと言えます。ただし，後日，この共有状態を解消しようとした場合，再度，共有物分割の調停・訴訟を要することになる，共有者の一部の意向が変わった場合，共有物分割の調停・訴訟において分割が求められるといった大きな問題点があります。そのため，メリット・デメリットを慎重に考慮して行うべき，解決方法と言えます。

５　換価分割

　相続人の誰もが不動産の承継を望まず，現金等を取得することを希望する場合，全員で協議して売却し，売却で得られた金銭を相続人間で分配する方法があり，これを換価分割といいます。

　換価分割を協議に基づき行う場合，死亡した被相続人の名義のままの土地・建物を売却することはできませんので，いったん名義変更（相続登記）を行う必要があります。

　１つの方法としては，相続人全員で当該不動産をいったん承継し，全員で売主となって実際の売却に進み，それぞれが売却代金を得る方法があります。もう１つの方法としては，相続人のうち１名が不動産をいったん承継し（単独で相続した旨の登記をする），その者が売主となって売却を行い，その後，売却代金を分配する方法があります。

　いずれにしても，各相続人の取得する売却代金が，相続分に従った公平な形となるように売却及び分配を行うことが重要であり，各種手続の流れや費用をシミュレートして，方法を具体的に決定しておくことが重要といえます。